2024年伊始，一线城市的土拍市场既有触顶成交，也有底价成交，更有流拍出现。进入1月份，作为一线城市的北京、上海、广州住宅用地均有开年土拍。其中，北京推出住宅用地4宗，全部成交，2宗地块触顶成交，2宗地块底价成交；广州出让2宗住宅用地，全部流拍；上海住宅用地成交2宗，1宗地块触顶成交，1宗地块底价成交。

　　相较其他城市，一线城市的土地市场韧性较强，也是全国土地市场的风向标。在业内人士看来，从一线城市土地成交结果可以看出，今年初，一线城市土拍分化现象仍在加剧。

　　北京、上海、广州均完成开年土拍

　　1月4日，北京开启2024年第一场土拍，4宗地块全部成交，收金122.035亿元。其中，“大瓦窑双子”地块均触顶摇号成交，京能、中建信和各落一子；羊坊地块、房山拱辰地块均以底价成交，分别由中建壹品、北京城建摘得。这4宗地块出现明显的冷热分化。

　　诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪认为，相较之前丰台大红门地块遭22家房企争抢的激烈场面，北京2024年第一场土拍则较显理性。两宗大瓦窑地块意外火热，似乎成为北京本场土拍的重要关注点。整体来看，两宗触顶地块继续为北京市场注入了积极因素，令房企对接下来北京土拍市场仍然持看好态度，未来局部地块火热现象或时有发生。

　　1月10日，上海举行2024年首场土拍，出让2宗涉宅地块，分布于松江区佘山和泗泾板块，最终有1宗地块触顶摇号成交，1宗地块底价成交。其中，松江区泗泾镇地块经过56轮竞价，报价触及地价上限52.51亿元，转入竞高品质建设指标环节，进而步入摇号环节，最终由招商蛇口幸运摇中，成交价52.51亿元，成交楼面价17634元/平方米，溢价率9.33%。根据土地出让要求，该地块全装修住宅建筑面积应占总住宅建筑面积的50%以上，中小套型住宅建筑面积不得低于该地块住宅总建筑面积的80%，需符合绿色建筑二星级及超低能耗建筑指标，还有7%的公租房比例。

　　而松江区佘山地块仅有一家竞买人报名，最终由国贸以10.649亿元底价获得。根据土地出让要求，该地块住宅套数下限510套，全装修住宅建筑面积应占总住宅建筑面积的50%以上，中小套型住宅建筑面积不得低于该地块住宅总建筑面积的60%。

　　值得一提的是，1月9日，广州举行2024年首场土拍，出让2宗地块，全部流拍，总起始价为58.02亿元。其中，天河区黄村三联路地块总建筑面积5.82万平方米，起始价23.18亿元，折合楼面价3.98万元/平方米。对于流拍的原因，业内人士分析称，该地块体量小，可发挥的空间不大，再加上周边是大学、产业园，没有一手住宅，未来难以形成成片的居住氛围。

　　另一宗流拍地块为白云区金沙洲地块，占地约8.96万平方米，起始价34.84亿元，折合楼面价1.53万元/平方米。该地块原定于2023年12月29日下午竞拍，后延至2024年1月9日出让，但依然无人报价。

　　业内：核心优质地块维持一定热度

　　对于北京、上海、广州三个一线城市的首场土拍，中指研究院市场研究总监陈文静表示，核心优质地块维持一定热度，土拍分化现象仍在加剧。北京大瓦窑2宗地块吸引多家房企报名，丰台羊坊、房山拱辰地块均以底价成交。上海松江区泗泾镇地块经过56轮竞价、报价触顶，接受绿色建筑二星级及超低能耗建筑指标，还有7%的公租房比例，通过摇号成交，而松江区佘山北基地20A-04A号地块却以底价成交。广州2宗地块因为质量欠佳均流拍。由此可见，核心优质地块维持一定热度，一线城市土拍分化现象仍在加剧。

　　陈文静认为，在一线城市中，拿地主力仍是以央企、国企为主。2023年，一线城市中，央企、国企拿地金额占比均在六成以上，其中北京、深圳的央企、国企占比近八成。从2024年北京、上海首场土拍的参拍企业来看，均为央企、国企拿地。

　　“当前，北京、上海、深圳尚未调整地价上限，后续有望根据市场变化优化土拍规则，如部分区域取消或提升溢价率上限等，而在房地产市场尚未企稳下，中小房企资金压力仍在，获取优质地块难度将加大，央企、国企资金优势更为明显。”陈文静如此说。

　　从2023年全年来看，央企、国企在资金、开发经验等方面具有优势，成为拿地的主力军。其中，中海激战上海滩，联合上海西岸开发砸下240亿元，拿下今年上海的总价地王。

　　克而瑞分析人士指出，2023年，300城土地成交建面再度刷新近十年新低值。分能级城市来看，无论是成交建面还是成交金额，各能级城市土地成交情况均不及2022年同期水平。其中，一线城市的土地成交规模为2610万平方米，较2022年同期下降32%。除了北京土地成交面积同比上涨18%外，其余三个一线城市的土地成交面积均不敌2022年同期。未来，谨慎拿地的主旋律还将延续至2024年，在影响房企投资的两大因素——资金与预期未有明显好转之前，拿地意愿将保持弱复苏。从城市层面看，土地市场还将低热运行、持续分化，在城市和地块选择上，一二线城市及市区核心地块、配套完善地块将更受房企青睐。